Eine Wohnung in Spanien zu mieten klingt zunächst unkompliziert: Wohnung suchen, besichtigen, Mietvertrag unterschreiben und einziehen. In der Praxis gibt es jedoch einige Besonderheiten, die Auswanderer kennen sollten.
Das gilt besonders in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Auf den Kanarischen Inseln sind interessante langfristige Mietwohnungen inzwischen knapp. Wer auf Teneriffa eine gute Wohnung zu einem vernünftigen Preis findet, muss häufig schnell reagieren.
Gleichzeitig sollte man sich von der Wohnungsknappheit nicht dazu verleiten lassen, ungeprüft Geld an einen Vermieter oder Vermittler zu bezahlen.
Hinzu kommt eine wichtige rechtliche Unterscheidung: Eine Wohnung, die dauerhaft als Lebensmittelpunkt gemietet wird, ist etwas anderes als eine Saisonwohnung für einige Monate oder eine touristische Ferienunterkunft.
Dieser Ratgeber erklärt, worauf Mieter in Spanien achten sollten, wie Kaution und Mietvertrag funktionieren und welche Erfahrungen wir selbst auf Teneriffa gemacht haben.
Wohnung mieten in Spanien: Der Markt hat sich verändert
Wer Spanien noch aus früheren Jahren kennt, sollte seine Preisvorstellungen überprüfen.
Insbesondere in stark nachgefragten Küstenregionen, auf den Balearen, den Kanaren und in vielen größeren Städten sind die Mieten deutlich gestiegen.
Auf Teneriffa haben wir diese Entwicklung über mehrere Jahre selbst beobachtet.
Vor ungefähr vier bis fünf Jahren waren nach unserer Erfahrung selbst in touristisch geprägten Gegenden noch Apartments für ungefähr 400 bis 500 Euro monatlich zu finden.
Heute sind beispielsweise in Puerto de la Cruz interessante längerfristige Wohnungen unter ungefähr 700 bis 800 Euro nach unserer Marktbeobachtung wesentlich schwieriger zu bekommen.
Diese Beträge sind persönliche Erfahrungswerte und keine offiziellen Mindest- oder Durchschnittsmieten. Sie zeigen aber, wie stark sich der Markt verändert hat.
Gute Mietwohnungen auf Teneriffa sind schnell weg
Eine unserer wichtigsten Erfahrungen bei der Wohnungssuche auf Teneriffa lautet: Wenn eine wirklich interessante Wohnung angeboten wird, sollte man nicht mehrere Wochen überlegen.
Gute Angebote können sehr schnell vergeben sein.
Das bedeutet nicht, dass man einen Vertrag ungeprüft unterschreiben oder sofort Geld überweisen sollte. Es bedeutet vielmehr, dass man seine Unterlagen vorbereitet haben und kurzfristig reagieren können sollte.
Wer erst nach einer interessanten Besichtigung beginnt, Einkommensnachweise zusammenzusuchen, Fragen zu klären oder eine Finanzierung zu organisieren, kann zu spät kommen.
Welche Unterlagen verlangen Vermieter in Spanien?
Es gibt keine einzige Unterlagenliste, die jeder private Vermieter verlangt.
Nach unserer Erfahrung möchten viele Vermieter auf Teneriffa vor allem erkennen können, dass ein Interessent die Miete dauerhaft bezahlen kann.
Häufig gefragt werden deshalb beispielsweise:
- Personalausweis oder Reisepass,
- NIE, soweit bereits vorhanden beziehungsweise erforderlich,
- Arbeitsvertrag,
- Gehalts- oder andere Einkommensnachweise,
- gegebenenfalls weitere Nachweise zur wirtschaftlichen Situation.
Wer in Spanien arbeitet und ein regelmäßiges Einkommen nachweisen kann, erlebt diesen Teil nach unserer Erfahrung häufig als relativ unkompliziert.
Schwieriger kann es für Neuankömmlinge ohne spanischen Arbeitsvertrag, Selbstständige mit schwer nachweisbarem Einkommen oder Personen werden, die gerade erst nach Spanien ziehen.
Es gibt auch viele gute private Vermieter
Beim Thema Mieten wird häufig nur über Probleme gesprochen. Unsere Erfahrung ist differenzierter.
Wir haben auch sehr nette und seriöse Vermieter erlebt, die vor allem einen zuverlässigen langfristigen Mieter gesucht haben.
Für einen privaten Eigentümer kann ein Mieter, der pünktlich bezahlt, vernünftig mit der Wohnung umgeht und langfristig bleiben möchte, ausgesprochen attraktiv sein.
Deshalb lohnt es sich, bei der Wohnungssuche nicht ausschließlich auf große Immobilienunternehmen zu schauen.
Wo findet man Wohnungen in Spanien?
Ein großer Teil des regulären Angebots wird heute über Immobilienportale und Makler angeboten.
Zu den bekannten Plattformen gehört beispielsweise Fotocasa.
Auf den Kanaren schauen wir außerdem auf Milanuncios. Dort findet man neben gewerblichen Angeboten auch private Inserate.
Nach unserer Erfahrung können dort interessante Angebote auftauchen, die auf anderen Plattformen nicht zu finden sind.
Spanischkenntnisse sind dabei allerdings von großem Vorteil. Wer ausschließlich nach deutschsprachigen Anzeigen sucht, sieht nur einen kleinen Teil des tatsächlichen Marktes.
Wohnungssuche über persönliche Kontakte
Gerade auf den Kanaren sollte man die Bedeutung persönlicher Kontakte nicht unterschätzen.
Nicht jede verfügbare Wohnung landet auf einem großen Immobilienportal.
Eigentümer fragen teilweise zunächst im eigenen Umfeld, bei Bekannten oder bei Personen, die bereits andere zuverlässige Mieter vermittelt haben.
Das gilt nach unserer Erfahrung besonders für Wohnungen, die für einige Monate im Winter vermietet werden.
Wer vor Ort Kontakte aufbaut, kann deshalb Angebote finden, die ein Interessent bei einer reinen Internetsuche nie sehen würde.
Dauermiete, Saisonmiete und Ferienwohnung sind nicht dasselbe
Dieser Unterschied ist für Mieter besonders wichtig.
Eine normale Wohnraummiete dient der dauerhaften Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters. Die Wohnung wird also zum gewöhnlichen Zuhause beziehungsweise Lebensmittelpunkt.
Daneben gibt es Saisonmietverträge. Dabei wird eine Wohnung aufgrund eines tatsächlich zeitlich begrenzten Wohnbedarfs gemietet.
Eine touristische Ferienwohnung ist wiederum etwas anderes und unterliegt unter anderem der jeweiligen touristischen Regulierung.
Die Überschrift auf dem Vertrag allein entscheidet nicht unbedingt darüber, welcher Sachverhalt tatsächlich vorliegt. Entscheidend sind auch Zweck und tatsächliche Nutzung.
Saisonmiete auf den Kanaren: Überwintern für vier bis sechs Monate
Auf den Kanaren spielt die zeitlich begrenzte Vermietung eine besondere praktische Rolle.
Wir kennen zahlreiche Fälle, in denen Menschen aus Deutschland oder anderen europäischen Ländern vier, fünf oder sechs Monate über den Winter auf Teneriffa verbringen.
Für manche Eigentümer ist diese Art der Vermietung attraktiv. Nach unserer Erfahrung werden für solche begrenzten Zeiträume teilweise höhere Monatsmieten verlangt als bei einer langfristigen Vermietung.
Gleichzeitig sind deutsche Überwinterer bei manchen privaten Vermietern gern gesehen. Viele Eigentümer erwarten von ihnen eine zuverlässige Zahlung und einen sorgfältigen Umgang mit der Wohnung.
Das ist eine Beobachtung aus unserem Umfeld auf Teneriffa und selbstverständlich keine allgemeine Aussage über alle Vermieter oder Mieter.
Kurzzeitwohnungen findet man häufig nicht auf den großen Portalen
Gerade bei solchen mehrmonatigen Wintervermietungen spielt Mundpropaganda nach unserer Erfahrung eine große Rolle.
Ein Eigentümer kennt jemanden, der eine Wohnung vermietet. Ein bisheriger Wintermieter kennt den nächsten Interessenten. Bekannte wissen, dass ein Apartment ab November wieder frei wird.
Dadurch entsteht ein kleiner Wohnungsmarkt, der im Internet teilweise kaum sichtbar ist.
Wer beispielsweise für vier bis sechs Monate auf Teneriffa leben möchte, sollte deshalb nicht nur Immobilienportale durchsuchen, sondern auch persönliche Kontakte vor Ort nutzen.
Wie hoch ist die Kaution bei einer normalen Wohnung?
Bei einer normalen Wohnraummiete verlangt das spanische Mietrecht grundsätzlich eine gesetzliche Kaution von einer Monatsmiete.
Zusätzlich können unter bestimmten Voraussetzungen weitere Sicherheiten vereinbart werden.
Kaution und zusätzliche Sicherheit sollten dabei nicht miteinander verwechselt werden.
Wie hoch ist die Kaution bei einer Saisonmiete?
Eine echte Saisonmiete wird mietrechtlich grundsätzlich als Nutzung zu einem anderen Zweck als der dauerhaften Wohnraummiete behandelt.
Für solche Mietverhältnisse beträgt die gesetzliche Kaution grundsätzlich zwei Monatsmieten.
Gerade für Menschen, die vier bis sechs Monate auf den Kanaren überwintern möchten, ist dieser Unterschied wichtig.
Was passiert mit der Kaution auf den Kanaren?
Bei Mietverträgen, die dem spanischen Gesetz über städtische Mietverhältnisse unterliegen, muss der Vermieter die gesetzliche Kaution auf den Kanaren grundsätzlich beim Instituto Canario de la Vivienda hinterlegen.
Das betrifft sowohl normale Wohnraummietverträge als auch entsprechende Saisonmietverhältnisse.
Bei einer normalen Wohnung entspricht die gesetzliche Kaution grundsätzlich einer Monatsmiete, bei einer Saisonmiete grundsätzlich zwei Monatsmieten.
Wann bekommt man die Kaution zurück?
Nach Ende des Mietverhältnisses wird abgerechnet, ob dem Vermieter noch berechtigte Forderungen gegen den Mieter zustehen.
Der zurückzuzahlende Kautionsbetrag sollte deshalb nicht mit einer Garantie verwechselt werden, dass automatisch die komplette ursprünglich gezahlte Summe zurückkommt.
Bestehen beispielsweise berechtigte Forderungen wegen vom Mieter verursachter Schäden oder anderer offener Verpflichtungen, kann es zu Abzügen kommen.
Wird der zurückzuzahlende Saldo der Kaution nicht innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe erstattet, sieht die spanische Mietregelung gesetzliche Zinsen auf diesen Betrag vor.
Unsere Erfahrung: Die Rückzahlung der Kaution kann schwierig werden
Wir haben beide Seiten erlebt.
Bei seriösen Vermietern wurde die Kaution problemlos behandelt. Wir kennen aber auch Situationen, in denen beim Auszug plötzlich nach Gründen gesucht wurde, einen Teil der Kaution einzubehalten.
Bei einer unserer früheren Wohnungen gab es beispielsweise eine kleine Schimmelstelle an einer Wand. Dafür wurde uns Geld von der Kaution abgezogen.
Nach unserer Einschätzung lag die Ursache nicht in unserem Verhalten, sondern an einem Problem der Wohnung.
Genau solche Fälle zeigen, warum man den Zustand einer Mietwohnung dokumentieren sollte.
Schimmel in der Mietwohnung: Wer ist verantwortlich?
Bei Schimmel lässt sich die Verantwortung nicht allein anhand des sichtbaren Flecks bestimmen.
Feuchtigkeit kann beispielsweise durch bauliche Probleme entstehen. Sie kann aber auch mit Nutzung, Lüftung oder anderen Umständen zusammenhängen.
Nach dem spanischen Mietrecht muss der Vermieter grundsätzlich die notwendigen Reparaturen durchführen, um die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten, sofern der betreffende Schaden nicht vom Mieter verursacht wurde.
Kleine Reparaturen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch erforderlich werden, fallen dagegen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Mieters.
Bei Schimmel oder Feuchtigkeit ist deshalb die Ursache entscheidend.
Fotos beim Einzug können später viel Ärger vermeiden
Wir empfehlen deshalb, beim Einzug nicht nur die Schlüssel entgegenzunehmen.
Fotografieren oder filmen Sie den Zustand der Wohnung.
Besonders dokumentiert werden sollten bereits vorhandene:
- Feuchtigkeitsstellen,
- Schimmelspuren,
- Risse,
- Beschädigungen an Möbeln,
- Kratzer oder Schäden an Böden,
- defekte Geräte,
- beschädigte Fenster oder Türen,
- sonstige sichtbare Mängel.
Bei einer möblierten Wohnung sollte außerdem nachvollziehbar sein, welches Inventar übernommen wurde.
Mängel nicht nur mündlich melden
Entdeckt man Feuchtigkeit, einen Wasserschaden oder einen anderen erheblichen Mangel, sollte der Vermieter möglichst früh informiert werden.
Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine nachvollziehbare schriftliche Kommunikation.
Ein Telefonat kann zusätzlich sinnvoll sein. Monate später lässt sich dessen Inhalt aber wesentlich schwieriger nachweisen als eine Nachricht oder E-Mail.
Gerade bei Feuchtigkeit verhindert eine frühe Meldung außerdem das spätere Argument, der Mieter habe einen bekannten Schaden einfach weiter entstehen lassen.
Wie lange läuft ein normaler Mietvertrag in Spanien?
Die Vertragsparteien können zunächst eine Vertragsdauer vereinbaren.
Bei einer normalen Wohnraummiete bestehen jedoch gesetzliche Schutzmechanismen zugunsten des Mieters.
Ist eine kürzere Dauer vereinbart, verlängert sich der Vertrag unter den gesetzlichen Voraussetzungen grundsätzlich bis zu einer Mindestdauer von fünf Jahren, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist.
Ist der Vermieter eine juristische Person, beträgt diese Mindestdauer grundsätzlich sieben Jahre.
Deshalb bedeutet beispielsweise die Angabe „ein Jahr“ in einem normalen Wohnraummietvertrag nicht automatisch, dass ein Mieter nach zwölf Monaten in jedem Fall ausziehen muss.
Kann der Mieter vorzeitig kündigen?
Bei einer normalen Wohnraummiete kann der Mieter grundsätzlich nach mindestens sechs Monaten vom Vertrag zurücktreten beziehungsweise das Mietverhältnis beenden, wenn er den Vermieter mindestens 30 Tage vorher informiert.
Im Vertrag kann für diesen Fall eine gesetzlich begrenzte Entschädigung vereinbart sein.
Deshalb sollte auch die Kündigungsklausel vor Vertragsabschluss gelesen werden.
Kann die Miete jedes Jahr erhöht werden?
Eine laufende Miete kann nicht beliebig irgendwann erhöht werden.
Für die jährliche Aktualisierung gelten gesetzliche Regeln und der konkrete Mietvertrag ist entscheidend.
Da die Vorschriften zur Mietanpassung in Spanien in den vergangenen Jahren mehrfach geändert beziehungsweise durch zeitlich begrenzte Maßnahmen ergänzt wurden, sollte bei einer konkreten Mieterhöhung die zum jeweiligen Zeitpunkt geltende Regelung geprüft werden.
Eine Aussage wie „der Vermieter darf jedes Jahr automatisch um X Prozent erhöhen“ ist deshalb zu pauschal.
Muss der Mieter die Maklerprovision bezahlen?
Bei einer normalen Wohnraummiete trägt nach der geltenden Ley de Arrendamientos Urbanos der Vermieter die Kosten der Immobilienverwaltung beziehungsweise Vermittlung und der Vertragsformalitäten.
Das ist für Auswanderer wichtig, weil aus der Vergangenheit – und teilweise aus der Praxis – noch das Modell bekannt ist, dem Mieter ungefähr eine Monatsmiete als Maklerprovision zu berechnen.
Bei einer normalen Wohnraummiete sollte eine solche Forderung deshalb nicht einfach mit dem Argument akzeptiert werden, das sei in Spanien üblich.
Bei anderen Mietformen muss die konkrete Rechtslage des jeweiligen Vertrages gesondert betrachtet werden.
Unsere Erfahrung mit Vermittlern auf den Kanaren
Wir haben insbesondere früher auf den Kanaren zahlreiche Vermittler erlebt, bei denen für einen Wohnungssuchenden nicht immer transparent war, in welcher offiziellen beziehungsweise vertraglichen Rolle sie tätig waren.
Teilweise wurden Vermittlungszahlungen in bar verlangt.
Wir würden daraus nicht ableiten, dass jeder private Vermittler unseriös ist. Gerade auf einem Markt mit hoher Nachfrage sollte aber nachvollziehbar sein, wer die Person ist, für wen sie handelt und wofür Geld verlangt wird.
Barzahlung ist ein Warnsignal, aber nicht automatisch Betrug
Eine Barzahlung allein beweist noch keine unseriöse Tätigkeit.
Problematisch wird es insbesondere, wenn gleichzeitig keine nachvollziehbare Vereinbarung, kein Beleg, keine klare Identität des Zahlungsempfängers oder kein überprüfbarer Zusammenhang mit der Wohnung vorhanden ist.
Bei laufenden Mietzahlungen sieht das spanische Mietrecht grundsätzlich elektronische Zahlungswege vor; Barzahlung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen als Ausnahme vorgesehen.
Unabhängig von der Zahlungsart sollte eine Zahlung immer nachweisbar sein.
Kein Geld an unbekannte Personen überweisen
Unsere persönliche Regel bei der Wohnungssuche lautet: Kein Geld an einen unbekannten Vermieter oder Vermittler zahlen, solange Wohnung, Person, Zahlungsgrund und Vereinbarung nicht überprüft sind.
Besondere Vorsicht ist angebracht, wenn jemand behauptet, im Ausland zu sein, eine Besichtigung nicht möglich sei und zunächst Geld überwiesen werden müsse.
Auch künstlicher Zeitdruck sollte skeptisch machen.
Dass gute Wohnungen schnell vergeben werden, ist real. Das macht eine ungeprüfte Zahlung aber nicht sicherer.
Reservierung einer Mietwohnung
Eine nachvollziehbar vereinbarte Reservierung ist von einer willkürlichen Vorauszahlung an einen unbekannten Anbieter zu unterscheiden.
Vor einer Reservierungszahlung sollte schriftlich klar sein:
- welche Wohnung reserviert wird,
- wer das Geld erhält,
- in welcher Eigenschaft der Empfänger handelt,
- wie hoch der Betrag ist,
- wofür der Betrag verwendet wird,
- ob er auf die spätere Zahlung angerechnet wird,
- unter welchen Umständen er zurückgezahlt oder einbehalten wird.
Arbeitsvertrag und Einkommensnachweis
Dass ein Vermieter wissen möchte, ob die monatliche Miete bezahlt werden kann, ist zunächst nachvollziehbar.
Nach unserer Erfahrung werden auf Teneriffa deshalb häufig Arbeitsvertrag und Einkommensnachweise verlangt.
Wer einen festen Arbeitsplatz und regelmäßiges Einkommen hat, kann diesen Nachweis meist relativ einfach führen.
Wer gerade aus Deutschland kommt und noch keine spanischen Einkommensunterlagen besitzt, sollte frühzeitig überlegen, mit welchen Unterlagen die eigene Zahlungsfähigkeit nachvollziehbar dargestellt werden kann.
Was gehört in einen Mietvertrag?
Vor der Unterschrift sollten zumindest die wesentlichen Vertragsbedingungen eindeutig sein.
- Identität von Vermieter und Mieter
- genaue Bezeichnung der Wohnung
- Vertragsart
- Beginn und Dauer
- monatliche Miete
- Zahlungsweise
- gesetzliche Kaution
- gegebenenfalls zusätzliche Sicherheiten
- Strom- und Wasserkosten
- weitere vereinbarte Kosten
- Inventar bei möblierten Wohnungen
- Regelungen zur Kündigung
- gegebenenfalls zulässige Mietanpassung
Wer den spanischen Vertrag nicht ausreichend versteht, sollte ihn vor der Unterschrift übersetzen beziehungsweise fachkundig erklären lassen.
Wer bezahlt Strom und Wasser?
Das sollte ausdrücklich geklärt werden.
Bei individuell gemessenen Verbrauchskosten ist entscheidend, welche vertragliche Regelung und welcher Versorgungsvertrag bestehen.
Auf Teneriffa erleben wir insbesondere bei Apartments häufig, dass Wasser bereits in der Miete oder den vom Eigentümer getragenen Gemeinschaftskosten enthalten ist.
Das ist jedoch keine allgemeine Regel.
Strom wird häufig separat bezahlt.
Unsere Erfahrung mit den Stromkosten
Auch hier haben wir in den vergangenen Jahren einen deutlichen Unterschied erlebt.
Bei einem Apartment lagen unsere Stromkosten früher teilweise bei ungefähr 25 Euro. Heute liegen sie bei vergleichbarer Größenordnung der Nutzung eher bei ungefähr 50 Euro.
Das ist keine durchschnittliche Stromrechnung für Spanien, sondern unsere persönliche Erfahrung.
Der tatsächliche Verbrauch hängt unter anderem von Warmwasserbereitung, Haushaltsgeräten, Klimaanlage, Tarif und persönlichem Verbrauch ab.
Warum Ferienvermietung den normalen Wohnungsmarkt beeinflusst
Auf den Kanaren werden zahlreiche Wohnungen touristisch beziehungsweise zeitweise vermietet.
Nach unserer Beobachtung hat sich dadurch in manchen Gebieten das Angebot verändert, das für langfristige Mieter sichtbar zur Verfügung steht.
Es wäre jedoch zu einfach, die hohen Mieten ausschließlich auf Plattformen wie Airbnb oder auf Ferienvermietung zurückzuführen.
Wohnraumknappheit, starke Nachfrage, begrenzte Flächen, Baukosten, Zuzug und weitere Faktoren spielen ebenfalls eine Rolle.
Die Kanaren haben ihre Regulierung touristisch genutzter Wohnungen zuletzt weiterentwickelt. Touristische Vermietung ist rechtlich nicht mit einer normalen Wohnraummiete gleichzusetzen.
Eine Saisonmiete darf nicht mit einer Ferienwohnung verwechselt werden
Nur weil eine Wohnung für einige Monate vermietet wird, handelt es sich nicht automatisch um eine touristische Ferienwohnung.
Eine tatsächliche Saisonmiete kann beispielsweise einen vorübergehenden Wohnbedarf abdecken.
Eine touristisch vermarktete, entsprechend ausgestattete Unterkunft unterliegt dagegen einer anderen Regulierung.
Für den Mieter ist deshalb nicht nur die Dauer wichtig, sondern auch der tatsächliche Zweck des Aufenthalts und die Vertragsgestaltung.
Besichtigung: Worauf sollte man achten?
Bei einer Besichtigung sollte man nicht ausschließlich darauf achten, ob die Einrichtung gefällt.
Gerade auf den Kanaren sind auch praktische Punkte wichtig:
- Feuchtigkeit und Schimmel
- Fenster und Belüftung
- Warmwasser
- Zustand elektrischer Geräte
- Wasserdruck
- Lärm
- Sonneneinstrahlung und Ausrichtung
- Internetversorgung
- Parkmöglichkeiten
- Zugang und Aufzug
- Zustand der Gemeinschaftsanlagen
Eine Wohnung in einer touristischen Gegend kann tagsüber ruhig wirken und abends völlig anders sein.
Übergabeprotokoll beim Einzug
Ein detaillierter dokumentierter Zustand bei der Übergabe ist eine der einfachsten Möglichkeiten, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Notiert beziehungsweise fotografiert werden sollten vorhandene Schäden sowie gegebenenfalls Zählerstände.
Bei einer möblierten Wohnung empfiehlt sich zusätzlich eine Inventarliste.
Die Fotos sollten so gespeichert werden, dass auch später noch nachvollziehbar ist, dass sie vom Beginn des Mietverhältnisses stammen.
Was sollte man beim Auszug machen?
Auch beim Auszug sollte der Zustand dokumentiert werden.
Sinnvoll sind insbesondere:
- Fotos oder Video der geräumten Wohnung,
- Dokumentation der Zählerstände,
- schriftliche beziehungsweise belegbare Schlüsselübergabe,
- Klärung offener Strom- oder Wasserkosten,
- Angabe der Bankverbindung für die Kautionsrückzahlung,
- Aufbewahrung des Mietvertrags und der Zahlungsnachweise.
Gerade die dokumentierte Schlüsselübergabe ist wichtig, weil daran auch die Frist für die Verzinsung eines nicht zurückgezahlten Kautionssaldos anknüpfen kann.
Typische Fehler deutscher Mieter in Spanien
- Mit Preisvorstellungen von vor fünf oder zehn Jahren suchen.
- Nur deutschsprachige Angebote ansehen.
- Den Unterschied zwischen Dauer-, Saison- und Ferienvermietung ignorieren.
- Aus Zeitdruck Geld an unbekannte Vermittler zahlen.
- Einen spanischen Vertrag unterschreiben, den man nicht vollständig versteht.
- Keine Fotos beim Einzug machen.
- Feuchtigkeit oder Schäden nur mündlich melden.
- Nicht klären, welche Nebenkosten enthalten sind.
- Eine geforderte Maklerprovision ungeprüft bezahlen.
- Bei der Schlüsselübergabe keine Dokumentation erstellen.
Unsere wichtigste Erfahrung bei der Wohnungssuche auf Teneriffa
Der heutige Wohnungsmarkt verlangt zwei Dinge, die zunächst widersprüchlich erscheinen: Schnelligkeit und Vorsicht.
Bei einem wirklich guten Angebot muss man häufig schnell reagieren, weil die Wohnung sonst vergeben ist.
Gleichzeitig darf Schnelligkeit nicht bedeuten, unbekannten Personen Geld zu überweisen oder einen Vertrag ungelesen zu unterschreiben.
Die beste Vorbereitung besteht deshalb darin, bereits vor der Wohnungssuche zu wissen, welche Unterlagen benötigt werden, welches Budget vorhanden ist und welche Vertragsart gesucht wird.
Hilfe bei der Wohnungssuche und beim Mieten in Spanien
Gerade bei der Wohnungssuche reicht eine Liste mit gesetzlichen Regeln häufig nicht aus.
Das eigentliche Problem beginnt oft viel früher: Wo findet man eine passende Wohnung? Ist das Angebot plausibel? Wie kommuniziert man mit einem spanischen Vermieter? Welche Unterlagen möchte er sehen? Wer kann bei einer Besichtigung helfen? Und an wen wendet man sich, wenn der Vertrag rechtlich geprüft werden soll?
SpanienHelfer kann bei diesen praktischen Schritten unterstützen.
Je nach Situation können wir beispielsweise helfen:
- die Wohnungssuche vor Ort zu organisieren,
- spanischsprachige Angebote zu verstehen,
- Kontakt mit Vermietern oder Vermittlern aufzunehmen,
- Besichtigungen zu organisieren und zu begleiten,
- Unterlagen für den Vermieter vorzubereiten,
- bei sprachlichen Problemen zu unterstützen,
- praktische Fragen vor Vertragsabschluss zu klären,
- Kontakte für saisonale Mietmöglichkeiten zu nutzen,
- bei Bedarf einen geeigneten Makler oder anderen Ansprechpartner zu finden,
- für rechtliche Spezialfragen einen entsprechend qualifizierten Fachmann einzubeziehen.
SpanienHelfer ersetzt dabei keine individuelle Rechtsberatung.
Unser Ansatz ist ein anderer: Wir kennen die Abläufe vor Ort, helfen bei der Organisation und sorgen dafür, dass für ein konkretes Problem der richtige Ansprechpartner gefunden wird.
FAQ zur Wohnungsmiete in Spanien
Wie hoch ist die Kaution bei einer normalen Mietwohnung?
Bei einer normalen Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Kaution grundsätzlich eine Monatsmiete.
Wie hoch ist die Kaution bei einer Saisonmiete?
Bei einer echten Saisonmiete, die als Nutzung zu einem anderen Zweck als der dauerhaften Wohnraummiete eingeordnet wird, beträgt die gesetzliche Kaution grundsätzlich zwei Monatsmieten.
Wo wird die Kaution auf den Kanaren hinterlegt?
Der Vermieter muss die gesetzliche Kaution bei entsprechenden Mietverhältnissen auf den Kanaren grundsätzlich beim Instituto Canario de la Vivienda hinterlegen.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Nach Ende des Mietverhältnisses ist zunächst zu klären, welcher Kautionsbetrag nach möglichen berechtigten Forderungen zurückzuzahlen ist. Ist der zurückzuzahlende Saldo einen Monat nach Schlüsselübergabe noch nicht erstattet, fallen darauf grundsätzlich gesetzliche Zinsen an.
Muss ich die Maklerprovision bezahlen?
Bei einer normalen Wohnraummiete trägt nach der geltenden spanischen Mietregelung der Vermieter die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragsformalitäten. Bei anderen Mietformen sollte die konkrete Vertrags- und Rechtslage geprüft werden.
Kann ich einen Mietvertrag nach sechs Monaten kündigen?
Bei einer normalen Wohnraummiete kann der Mieter grundsätzlich nach mindestens sechs Monaten mit mindestens 30 Tagen Vorankündigung vom Vertrag zurücktreten. Im Vertrag kann eine gesetzlich zulässige Entschädigung für diesen Fall vereinbart sein.
Ist ein Einjahresvertrag wirklich nach einem Jahr beendet?
Bei einer normalen Wohnraummiete nicht zwingend. Die LAU sieht unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Mindestdauer von grundsätzlich fünf Jahren bei einem privaten Vermieter beziehungsweise sieben Jahren bei einer juristischen Person vor, auch wenn zunächst eine kürzere Vertragsdauer vereinbart wurde.
Wo findet man günstige Wohnungen auf Teneriffa?
Eine Garantie für günstige Wohnungen gibt es nicht mehr. Neben Immobilienportalen wie Fotocasa nutzen wir auch Milanuncios und persönliche Kontakte. Gerade interessante saisonale Angebote werden nach unserer Erfahrung teilweise ausschließlich über Empfehlungen weitergegeben.
Kann ich auf Teneriffa nur für den Winter mieten?
Ja, solche Angebote gibt es. Aus unserer Erfahrung sind Zeiträume von ungefähr vier bis sechs Monaten bei Überwinterern durchaus üblich. Sie werden jedoch nicht immer öffentlich auf den großen Portalen angeboten. Die konkrete Vertragsform sollte dabei genau geprüft werden.
Soll ich eine Wohnung reservieren, bevor ich sie gesehen habe?
Bei unbekannten privaten Anbietern ist große Vorsicht angebracht. Vor einer Zahlung sollten zumindest Wohnung, Vertragspartner, Zahlungsgrund und Rückzahlungsbedingungen nachvollziehbar sein. Zeitdruck allein ist kein guter Grund, auf diese Prüfung zu verzichten.
Was mache ich bei Schimmel?
Schimmel beziehungsweise Feuchtigkeit sollte möglichst sofort dokumentiert und dem Vermieter nachweisbar gemeldet werden. Wer für die Beseitigung verantwortlich ist, hängt insbesondere von der Ursache ab. Notwendige Erhaltungsreparaturen liegen grundsätzlich beim Vermieter, sofern der Schaden nicht dem Mieter zuzurechnen ist.
Checkliste vor der Unterschrift
- Wohnung persönlich ansehen, soweit möglich
- Identität und Rolle des Vermieters beziehungsweise Vermittlers klären
- Vertragsart prüfen
- Mietdauer prüfen
- Monatsmiete prüfen
- Kaution und zusätzliche Sicherheiten unterscheiden
- Makler- oder Vermittlungskosten hinterfragen
- Strom, Wasser und weitere Nebenkosten klären
- Kündigungsregelungen lesen
- Inventar prüfen
- bestehende Schäden dokumentieren
- keine unklaren Zahlungen leisten
- Zahlungsnachweise aufbewahren
Fazit: Schnell reagieren, aber nicht unvorsichtig werden
Eine gute Mietwohnung in Spanien zu finden ist in vielen Regionen schwieriger geworden. Auf Teneriffa erleben wir besonders deutlich, wie knapp interessante langfristige Angebote inzwischen sein können.
Wer eine passende Wohnung findet, sollte deshalb vorbereitet sein und schnell reagieren können.
Gleichzeitig sollte die Wohnungsknappheit niemals dazu führen, grundlegende Vorsichtsmaßnahmen aufzugeben.
Vermieter beziehungsweise Vermittler, Vertragsart, Kaution, Nebenkosten und Zahlungsbedingungen sollten vor der Unterschrift klar sein. Der Zustand der Wohnung sollte beim Einzug dokumentiert werden.
Besonders auf den Kanaren lohnt es sich außerdem, nicht ausschließlich im Internet zu suchen. Persönliche Kontakte können gerade bei saisonalen Wohnungen für mehrere Wintermonate Möglichkeiten eröffnen, die auf den großen Immobilienportalen überhaupt nicht erscheinen.
Wer den Markt kennt, die richtigen Kontakte hat und seine Unterlagen vorbereitet, hat bei der Wohnungssuche einen erheblichen Vorteil. Genau bei diesen praktischen Schritten kann SpanienHelfer vor Ort unterstützen.