Eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist auch für Deutsche und andere EU-Bürger grundsätzlich möglich. Schwieriger ist weniger die Frage, ob man kaufen darf, sondern ob die Immobilie, die Unterlagen und der Kaufvertrag tatsächlich in Ordnung sind.
Gerade in beliebten Regionen wie den Kanarischen Inseln oder der Costa del Sol kommt noch ein weiterer Faktor hinzu: Gute Immobilien können schnell verkauft sein. Trotzdem sollte man sich nicht unter Zeitdruck zu einer Anzahlung oder Unterschrift drängen lassen.
Wir haben selbst auf Teneriffa eine Immobilie privat und ohne Makler gekauft. Viele Schritte haben wir anschließend selbst erledigt. Unsere Erfahrung war: Ein Immobilienkauf in Spanien muss nicht zwangsläufig kompliziert sein. Man sollte aber wissen, was vor der Unterschrift geprüft werden muss und welche Schritte nach dem Notartermin noch folgen.
Kann ein Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen?
Deutsche und andere EU-Bürger können grundsätzlich Immobilien in Spanien erwerben. Man muss dafür nicht zunächst spanischer Staatsbürger werden oder jahrelang in Spanien gelebt haben.
Für die praktische und steuerliche Abwicklung spielt insbesondere die NIE eine wichtige Rolle. Sie dient Ausländern in Spanien als Identifikationsnummer und wird bei zahlreichen rechtlichen und steuerlichen Vorgängen benötigt.
Wer noch keine NIE besitzt und konkret einen Immobilienkauf plant, sollte sich deshalb frühzeitig darum kümmern.
Immobilie kaufen ist nicht dasselbe wie Residencia
Der Besitz einer Immobilie und das Aufenthaltsrecht sind zwei unterschiedliche Themen.
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Spanien kauft, erhält dadurch als EU-Bürger nicht automatisch eine besondere Form der Residencia. Umgekehrt muss man nicht erst dauerhaft in Spanien wohnen, um eine Immobilie kaufen zu können.
Für Auswanderer sollten deshalb Immobilienkauf, NIE, Empadronamiento und gegebenenfalls EU-Registrierung als unterschiedliche Vorgänge betrachtet werden.
Die besten Immobilienangebote stehen nicht immer im Internet
Immobilienportale und Makler sind wichtige Möglichkeiten für die Suche. Unsere Erfahrung auf Teneriffa ist allerdings, dass ein Teil des Immobilienmarktes über persönliche Kontakte funktioniert.
Interessante Wohnungen und Häuser gelangen teilweise von privat zu privat, ohne vorher lange auf den bekannten Immobilienportalen angeboten zu werden.
Unser eigenes Studio haben wir ebenfalls privat gefunden.
Das bedeutet nicht, dass private Angebote grundsätzlich günstiger oder besser sind. Ein Privatkauf ersetzt auch keine Prüfung der Immobilie. Wer vor Ort lebt und Kontakte aufbaut, kann aber Angebote kennenlernen, die bei einer reinen Internetsuche möglicherweise nicht auftauchen.
Unsere Erfahrung: Studio auf Teneriffa für rund 40.000 Euro gekauft
Wir haben selbst ein Studio auf Teneriffa gekauft. Der damalige Kaufpreis lag bei ungefähr 40.000 Euro.
Der Kauf erfolgte direkt von privat und ohne Immobilienmakler.
Besonders interessant war die Vereinbarung vor dem eigentlichen Kauf: Wir konnten zunächst ungefähr sechs Monate in der Wohnung wohnen. Die in dieser Zeit gezahlte Miete wurde anschließend auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet.
Eine zusätzliche Anzahlung haben wir damals nicht geleistet.
Das war eine individuelle Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Daraus sollte keinesfalls geschlossen werden, dass ein sechsmonatiges Probewohnen mit späterer Anrechnung der Miete in Spanien üblich ist.
Für uns hatte es allerdings einen erheblichen Vorteil: Wir kannten die Wohnung bereits, bevor der endgültige Kauf abgeschlossen wurde.
Was ist aus dem 40.000-Euro-Studio geworden?
Rund fünf Jahre später schätzen wir den Marktwert des Studios aufgrund der heutigen Marktsituation auf ungefähr 110.000 Euro.
Auch kleine Wohnungen, die nach unserer Erinnerung im Raum Puerto de la Cruz, La Orotava oder Los Realejos vor einigen Jahren noch für ungefähr 50.000 Euro zu finden waren, sind heute wesentlich schwieriger in dieser Preisklasse zu finden.
Diese persönliche Erfahrung ist ausdrücklich kein Renditeversprechen. Immobilienpreise können steigen, stagnieren oder fallen. Auch innerhalb Teneriffas unterscheiden sich Preise erheblich nach Ort, Mikrolage, Zustand, Gebäude und Ausstattung.
Der eigene Kauf zeigt lediglich, wie stark sich bestimmte Teile des Immobilienmarktes auf Teneriffa innerhalb weniger Jahre verändern können.
Privat kaufen oder einen Makler einschalten?
Eine Immobilie kann in Spanien sowohl privat als auch über einen Makler gekauft werden.
Ein guter Makler kann insbesondere bei der Suche, Kommunikation, Besichtigung und Koordination hilfreich sein. Ein Makler ersetzt aber nicht automatisch eine unabhängige rechtliche oder technische Prüfung der Immobilie.
Bei einem Privatkauf entfällt wiederum der Makler als organisatorischer Ansprechpartner. Dafür muss der Käufer stärker darauf achten, dass Eigentumsverhältnisse, Unterlagen und mögliche Belastungen tatsächlich geprüft werden.
Unser eigener Kauf hat gezeigt, dass ein Privatkauf durchaus funktionieren kann. Entscheidend ist nicht, ob ein Makler beteiligt ist, sondern ob der Kauf sauber vorbereitet wird.
Vor einer Reservierung zuerst die Immobilie prüfen
Ein besonders wichtiger Grundsatz lautet: Nicht erst prüfen, nachdem bereits eine größere Summe bezahlt oder eine verbindliche Vereinbarung unterschrieben wurde.
Je nach Immobilie sollten vor dem Kauf unter anderem folgende Punkte geklärt werden:
- Wer ist tatsächlich als Eigentümer eingetragen?
- Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
- Bestehen weitere eingetragene Rechte?
- Gibt es offene Gemeinschaftskosten?
- Sind größere Arbeiten oder Sonderumlagen in der Eigentümergemeinschaft absehbar?
- Stimmen tatsächliche Immobilie und registrierte Angaben überein?
- Gibt es baurechtliche oder nutzungsbezogene Probleme?
- Bestehen Miet-, Wohn- oder andere Nutzungsrechte?
- Welche laufenden Kosten entstehen nach dem Kauf?
Welche zusätzlichen Prüfungen erforderlich sind, hängt stark von der jeweiligen Immobilie ab. Bei rechtlichen oder baurechtlichen Unklarheiten sollte ein entsprechend qualifizierter Fachmann eingeschaltet werden.
Was ist eine Nota Simple?
Zu den wichtigsten Dokumenten vor einem Immobilienkauf gehört die Nota Simple aus dem spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad.
Sie enthält Informationen zur registrierten Immobilie, zum eingetragenen Eigentümer sowie zu eingetragenen Rechten und Belastungen. Dazu können beispielsweise Hypotheken, Nießbrauch oder andere Beschränkungen gehören.
Die Nota Simple ist ein Informationsdokument und ersetzt nicht in jedem Fall eine weitergehende rechtliche Prüfung.
Sie ist dennoch ein wesentliches Instrument, um die Aussagen eines Verkäufers mit den Angaben im Grundbuch abzugleichen.
Auch die Comunidad vor dem Kauf prüfen
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Studios kauft man nicht nur die eigenen vier Wände. Man wird in der Regel auch Teil einer Comunidad de Propietarios, also einer Eigentümergemeinschaft.
Deshalb sollte vor dem Kauf geklärt werden, ob der bisherige Eigentümer mit Gemeinschaftszahlungen im Rückstand ist.
Das ist auch rechtlich wichtig: Die erworbene Immobilie kann für bestimmte offene Gemeinschaftsschulden des vorherigen Eigentümers haften. Diese Haftung ist gesetzlich begrenzt und umfasst grundsätzlich den fälligen Teil des Jahres, in dem der Eigentumsübergang erfolgt, sowie die drei vorhergehenden Kalenderjahre.
Bei der notariellen Übertragung muss der Verkäufer grundsätzlich eine Bescheinigung über den Stand seiner Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft vorlegen. Der Käufer kann den Verkäufer allerdings ausdrücklich von dieser Pflicht befreien.
Als Käufer sollte man auf diese Information nicht leichtfertig verzichten. Neben möglichen Rückständen sind auch die laufenden Gemeinschaftskosten und geplante größere Arbeiten interessant.
Ein vermeintliches Schnäppchen kann erheblich teurer werden, wenn kurz nach dem Kauf beispielsweise größere Arbeiten an Dach, Fassade, Aufzug, Pool oder anderen Gemeinschaftsanlagen finanziert werden müssen.
Was ist ein Contrato de Arras?
Bei spanischen Immobiliengeschäften begegnet Käufern häufig der Begriff contrato de arras.
Damit können Käufer und Verkäufer ihre Vereinbarung bereits vor dem endgültigen notariellen Kaufvertrag verbindlicher ausgestalten. Häufig wird dabei ein Geldbetrag übergeben.
Ein Arras-Vertrag ist jedoch nicht einfach nur eine unverbindliche Reservierung. Seine rechtlichen Folgen hängen von der konkreten Gestaltung ab.
Bei ausdrücklich entsprechend vereinbarten arras penitenciales kann beispielsweise vorgesehen sein, dass der Käufer bei einem Rücktritt den gezahlten Betrag verliert beziehungsweise der Verkäufer bei seinem Rücktritt den entsprechenden Betrag doppelt zurückzahlen muss.
Deshalb sollte ein Käufer einen Arras-Vertrag nicht allein deshalb unterschreiben, weil ihm gesagt wird, dies sei bei Immobilienkäufen eben üblich.
Vorher sollte klar sein, was genau unterschrieben wird, welche Immobilie betroffen ist, wie hoch die Zahlung ist, unter welchen Bedingungen sie angerechnet wird und was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt.
Muss man beim Immobilienkauf vorher Geld anzahlen?
Unser eigener Kauf zeigt, dass nicht jeder Immobilienkauf gleich ablaufen muss.
Wir haben damals keine zusätzliche Anzahlung geleistet. Stattdessen bestand unsere individuelle Vereinbarung darin, zunächst in der Wohnung zu leben und die gezahlte Miete später auf den Kaufpreis anzurechnen.
Bei anderen Immobiliengeschäften können dagegen Reservierungszahlungen oder Arras vereinbart werden.
Entscheidend ist deshalb nicht eine vermeintliche Standardregel, sondern der konkrete Vertrag.
Vorsicht mit Zahlungen vor dem Notartermin
Gerade bei begehrten Immobilien entsteht schnell Druck: Andere Interessenten seien vorhanden, die Immobilie könne morgen verkauft sein und deshalb müsse sofort reserviert werden.
Schnelligkeit kann auf einem angespannten Immobilienmarkt wichtig sein. Sie sollte aber nicht dazu führen, Geld an eine unbekannte Person zu überweisen, bevor wesentliche Fragen geklärt sind.
Vor einer Zahlung sollte insbesondere klar sein:
- wer das Geld erhält,
- in welcher Funktion die Person handelt,
- welche konkrete Immobilie reserviert wird,
- warum der Betrag bezahlt wird,
- ob er auf den Kaufpreis angerechnet wird,
- unter welchen Voraussetzungen er zurückgezahlt wird,
- was geschieht, wenn Käufer oder Verkäufer den Kauf nicht durchführen.
Welche Rolle spielt der Notar beim Immobilienkauf?
Der Notar spielt beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle. Beim endgültigen Kauf wird insbesondere die notarielle Kaufurkunde, die escritura pública, erstellt beziehungsweise beurkundet.
Der Notar prüft im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben verschiedene Voraussetzungen des Geschäfts, die Identität der Beteiligten und die Dokumentation der Kaufabwicklung.
Der Notar ist jedoch nicht automatisch der persönliche Rechtsanwalt oder Steuerberater des Käufers.
Bei komplizierten Eigentumsverhältnissen, rechtlichen Zweifeln oder besonderen Vertragsgestaltungen kann deshalb zusätzliche unabhängige Beratung sinnvoll sein.
Unsere Erfahrung: Der Notar hat den Kauf vorbereitet
Bei unserem eigenen Studiokauf haben wir weder einen Makler noch einen eigenen Gestor für die gesamte Abwicklung eingesetzt.
Das Notariat hat die für den notariellen Kauf erforderlichen Schritte und Unterlagen mit uns vorbereitet. Für uns war der eigentliche Kauf dadurch gut nachvollziehbar.
Unsere Erfahrung ist allerdings auch, dass sich Notariate organisatorisch unterscheiden können. Manche sind stark ausgelastet und Termine schwieriger zu bekommen, während die Abstimmung bei anderen unkomplizierter funktioniert.
Es lohnt sich deshalb, den Termin frühzeitig zu organisieren und vorher zu klären, welche Unterlagen benötigt werden.
Was ist, wenn man beim Notar nicht genügend Spanisch versteht?
Wer nicht ausreichend Spanisch versteht, sollte das bereits vor dem Notartermin mitteilen.
Es ist keine gute Idee, erst bei der Unterschrift festzustellen, dass man den Inhalt der Urkunde nicht ausreichend versteht.
Wie die sprachliche Verständigung im konkreten Fall sichergestellt werden muss, sollte vorab mit dem Notariat geklärt werden. Je nach Situation kann sprachkundige Unterstützung oder ein Dolmetscher erforderlich sein.
Wie wird der Kaufpreis bezahlt?
Der Zahlungsweg muss bei einem Immobiliengeschäft nachvollziehbar dokumentiert werden.
In der Praxis können beispielsweise Überweisungen oder Bankschecks zum Einsatz kommen. Ein Bankscheck ist aber nicht allein aufgrund eines hohen Kaufpreises automatisch für jeden Immobilienkauf vorgeschrieben.
Bereits vor dem Notartermin sollte deshalb geklärt werden, wann und auf welche Weise der Kaufpreis bezahlt wird und welche Nachweise dafür benötigt werden.
Unsere Erfahrung: 160 Euro für den Bankscheck
Bei unserem eigenen Kauf wurde der Kaufpreis über einen Bankscheck abgewickelt.
Für die Ausstellung dieses Bankschecks berechnete unsere Bank damals ungefähr 160 Euro.
Das ist unsere konkrete damalige Erfahrung und keine allgemeine spanische Gebühr. Banken können unterschiedliche Gebührenmodelle haben.
Wer einen Bankscheck verwenden möchte, sollte deshalb rechtzeitig bei seiner Bank nachfragen, welche Kosten entstehen und wie lange die Ausstellung dauert.
Welche Steuern fallen bei einer gebrauchten Immobilie auf den Kanaren an?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt auf den Kanarischen Inseln grundsätzlich die Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP, an.
Der allgemeine Steuersatz beträgt derzeit grundsätzlich 6,5 Prozent.
Seit 2026 kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen beim Erwerb einer Immobilie als Hauptwohnsitz ein ermäßigter Steuersatz von 5 Prozent zur Anwendung kommen. Eine wichtige Voraussetzung ist, dass die steuerliche Bemessungsgrundlage der Wohnung einschließlich gegebenenfalls gemeinsam übertragener Garage und Nebenräume grundsätzlich nicht mehr als 200.000 Euro beträgt.
Daneben gelten weitere Voraussetzungen, unter anderem hinsichtlich der Nutzung als Hauptwohnsitz und bereits vorhandenen Wohneigentums. Unter bestimmten Bedingungen bestehen auch Regelungen für den Fall, dass eine bisherige Hauptwohnung innerhalb der gesetzlichen Frist übertragen wird.
Der 5-Prozent-Satz gilt deshalb nicht automatisch für jede Immobilie unter 200.000 Euro. Käufer sollten vor dem Kauf prüfen, ob sämtliche Voraussetzungen der Ermäßigung in ihrem konkreten Fall erfüllt sind.
Bei einem Neubau gelten andere steuerliche Regeln als beim Erwerb einer gebrauchten Immobilie. Käufer sollten diese beiden Fälle nicht miteinander verwechseln.
Warum der Valor de Referencia wichtig ist
Bei der Berechnung der Steuer sollte man nicht automatisch davon ausgehen, dass ausschließlich der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis maßgeblich ist.
Bei Immobilien kann der steuerliche Valor de Referencia des Katasterwesens eine entscheidende Rolle für die Bemessungsgrundlage spielen.
Ist ein maßgeblicher Referenzwert vorhanden, kann dieser für die Besteuerung relevant sein. Liegt der erklärte Wert beziehungsweise der vereinbarte Kaufpreis über dem Referenzwert, kann wiederum der höhere Wert maßgeblich sein.
Gerade bei vermeintlichen Schnäppchen sollte dieser Punkt deshalb vor dem Kauf geprüft werden. Ein niedriger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch eine entsprechend niedrige Steuer.
Was ist das Modelo 600?
Für den steuerpflichtigen Erwerb einer gebrauchten Immobilie auf den Kanaren wird die ITP über das dafür vorgesehene Steuerverfahren erklärt. Dabei spielt insbesondere das Modelo 600 eine Rolle.
Notartermin und Steuerzahlung sollten dabei gedanklich getrennt werden: Mit der Unterschrift beim Notar ist nicht automatisch jede steuerliche Verpflichtung des Käufers erledigt.
Auf den Kanarischen Inseln muss die entsprechende Selbstveranlagung grundsätzlich innerhalb eines Monats ab dem Tag des steuerpflichtigen Vorgangs eingereicht werden.
Die Abwicklung kann je nach Voraussetzungen elektronisch beziehungsweise über die vorgesehenen persönlichen Verfahrenswege erfolgen. Käufer sollten die Frist nicht bis zum letzten Tag ausreizen.
Unsere Erfahrung: Die Kaufsteuer selbst erledigt
Nach unserem eigenen Immobilienkauf haben wir die Steuer nicht über einen zusätzlichen Dienstleister abwickeln lassen.
Wir sind selbst zur zuständigen Steuerverwaltung gegangen, haben die erforderlichen Unterlagen eingereicht und die Steuer anschließend bezahlt.
In unserem Fall war dieser Vorgang unkompliziert.
Das bedeutet nicht, dass jeder steuerliche Immobilienfall einfach ist. Bei unserem normalen Kauf war es für uns jedoch nicht notwendig, allein für diesen organisatorischen Schritt einen zusätzlichen Dienstleister einzuschalten.
Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde sind noch weitere Schritte erforderlich.
Dazu gehören insbesondere die steuerliche Abwicklung und die Eintragung des Eigentums im zuständigen Registro de la Propiedad.
Die notarielle Urkunde und die Grundbucheintragung sind also nicht dasselbe.
Unsere Erfahrung mit dem Grundbuch
Auch die Grundbuchabwicklung haben wir bei unserem eigenen Kauf selbst erledigt.
Wir sind mit den erforderlichen Unterlagen zur zuständigen Stelle gegangen und konnten den Vorgang ohne größere Schwierigkeiten durchführen.
Für uns war auch dieser Teil wesentlich unkomplizierter, als man nach manchen Beschreibungen eines spanischen Immobilienkaufs erwarten könnte.
Wer die notwendigen Schritte nicht selbst erledigen möchte, kann die weitere Abwicklung organisieren lassen. Ob sich das lohnt, hängt vom konkreten Kauf, den eigenen Sprachkenntnissen, der verfügbaren Zeit und den verlangten Kosten ab.
Muss man für jeden Schritt einen Gestor beauftragen?
Nein. Unser eigener Kauf ist ein Beispiel dafür, dass ein Käufer durchaus Teile der Abwicklung selbst übernehmen kann.
Wir haben Steuerangelegenheiten und die weitere Grundbuchabwicklung selbst erledigt und dadurch zusätzliche Dienstleistungskosten vermieden.
Das sollte allerdings nicht mit dem Rat verwechselt werden, grundsätzlich auf Fachleute zu verzichten.
Bei rechtlichen Problemen, unklaren Eigentumsverhältnissen, Belastungen, komplizierten Verträgen, baurechtlichen Fragen oder steuerlichen Besonderheiten kann professionelle Beratung sehr viel günstiger sein als ein späterer Fehler.
Die sinnvollere Frage lautet deshalb nicht: „Brauche ich immer einen Gestor oder Anwalt?“ Sondern: „Welche Teile dieses konkreten Kaufs kann ich sicher selbst erledigen und an welcher Stelle brauche ich tatsächlich einen Spezialisten?“
Welche Kaufnebenkosten sollte man einplanen?
Der Kaufpreis allein reicht als Budget nicht aus.
Je nach Immobilie und Kaufvorgang können unter anderem folgende zusätzliche Kosten entstehen:
- ITP beziehungsweise bei Neubauten die jeweils einschlägigen anderen Steuern,
- Notarkosten,
- Grundbuchkosten,
- gegebenenfalls Rechtsanwalt,
- gegebenenfalls Gestoría oder andere organisatorische Dienstleister,
- gegebenenfalls Übersetzung oder Dolmetscher,
- Bankgebühren,
- gegebenenfalls technische Prüfungen,
- gegebenenfalls weitere objektbezogene Kosten.
Deshalb sollte nicht das gesamte verfügbare Kapital ausschließlich für den eigentlichen Kaufpreis verplant werden.
Welche laufenden Kosten entstehen als Eigentümer?
Mit der Bezahlung des Kaufpreises enden die Kosten einer Immobilie nicht. Wer die Immobilie langfristig als Alterswohnsitz oder Familienvermögen nutzen möchte, sollte auch die spätere Erbfolge und Nachlassplanung berücksichtigen. Bei grenzüberschreitenden Nachlässen können das anwendbare Erbrecht und steuerliche Folgen wichtig werden.
Je nach Objekt können insbesondere folgende laufende Ausgaben entstehen:
- kommunale Immobilienabgaben beziehungsweise Grundsteuer,
- Gemeinschaftskosten,
- Strom und Wasser,
- Versicherungen,
- Reparaturen und Instandhaltung,
- gegebenenfalls weitere kommunale Gebühren.
Bei Apartmentanlagen können Gemeinschaftskosten erheblich variieren. Pool, Garten, Aufzüge, Rezeption und andere Gemeinschaftseinrichtungen müssen finanziert und instand gehalten werden.
Warum besonders günstige Immobilien genauer geprüft werden sollten
Ein niedriger Preis kann tatsächlich ein gutes Angebot sein. Er kann aber ebenso einen konkreten Grund haben.
Denkbar sind beispielsweise erheblicher Renovierungsbedarf, eine schlechte Lage, hohe Gemeinschaftskosten, anstehende Sonderumlagen, Nutzungsprobleme oder rechtliche beziehungsweise technische Schwierigkeiten.
Bei einem Schnäppchen sollte deshalb nicht weniger geprüft werden, sondern eher mehr. Das gilt besonders beim Kauf eines Grundstücks: Ob eine Fläche als suelo urbano oder suelo rústico eingestuft ist und welche Bebauung zulässig ist, muss vor dem Kauf geklärt werden.
Typische Fehler beim Immobilienkauf in Spanien
Viele Probleme lassen sich vermeiden, wenn einige grundlegende Fehler nicht gemacht werden:
- unter Zeitdruck Geld überweisen,
- einen Reservierungs- oder Arras-Vertrag unterschreiben, ohne die Folgen zu verstehen,
- nur den Kaufpreis und nicht die Kaufnebenkosten kalkulieren,
- die Nota Simple nicht prüfen,
- Hypotheken oder andere Belastungen übersehen,
- die Comunidad und mögliche Rückstände oder Sonderumlagen nicht beachten,
- den Valor de Referencia bei der Steuerplanung ignorieren,
- den baurechtlichen Zustand ungeprüft voraussetzen,
- erst beim Notartermin über Sprachprobleme nachdenken,
- davon ausgehen, dass mit der Unterschrift beim Notar automatisch Steuer und Grundbuch erledigt sind.
Was kann man beim Immobilienkauf selbst erledigen?
Unsere Erfahrung ist, dass man in Spanien mehr selbst erledigen kann, als manche Käufer zunächst vermuten.
Wer Spanisch spricht, Zeit hat und sich vorher informiert, kann bestimmte organisatorische Vorgänge durchaus selbst übernehmen.
Das kann Kosten sparen.
Gleichzeitig sollte Sparen nicht zum Selbstzweck werden. Eine einfache Steuerabgabe selbst einzureichen ist etwas anderes, als einen komplizierten Vertrag oder einen zweifelhaften baurechtlichen Zustand ohne fachliche Unterstützung beurteilen zu wollen.
Hilfe beim Immobilienkauf in Spanien
SpanienHelfer soll Käufern nicht einreden, dass jeder Schritt in Spanien kompliziert ist und zwingend an einen Dienstleister abgegeben werden muss.
Viele organisatorische Dinge kann man selbst erledigen, wenn man weiß, wohin man gehen muss, welche Unterlagen benötigt werden und in welcher Reihenfolge die Schritte erfolgen.
Genau dabei können wir unterstützen.
Je nach Situation kann SpanienHelfer beispielsweise bei der praktischen Vorbereitung helfen, Termine und Unterlagen organisieren, bei Behördengängen unterstützen und dabei helfen, den passenden Ansprechpartner vor Ort zu finden.
Wenn für einen konkreten Punkt ein Rechtsanwalt, Steuerberater, Gestor, Makler, Techniker oder anderer qualifizierter Fachmann benötigt wird, geht es nicht darum, dessen Tätigkeit zu ersetzen, sondern den richtigen Spezialisten für die konkrete Aufgabe einzubinden.
Checkliste: Vor einer Reservierung oder Anzahlung
- Identität des Verkäufers beziehungsweise Vertreters prüfen.
- Immobilie eindeutig identifizieren.
- Eigentumsverhältnisse prüfen.
- Aktuelle Grundbuchinformationen beziehungsweise Nota Simple prüfen.
- Hypotheken und andere Belastungen beachten.
- Bei Wohnungen Comunidad, mögliche Rückstände und die entsprechende Bescheinigung prüfen.
- Geplante Sonderumlagen beziehungsweise größere Arbeiten erfragen.
- Baulichen und rechtlichen Zustand soweit erforderlich prüfen.
- Valor de Referencia für die Steuerplanung berücksichtigen.
- Reservierungs- oder Arras-Vertrag vollständig verstehen.
- Schriftlich festhalten, wofür eine Zahlung geleistet wird.
- Regeln für Rückzahlung beziehungsweise Verlust einer Anzahlung kennen.
Checkliste: Vor dem Notartermin
- NIE und Ausweisdokumente bereithalten.
- Notariat und Termin bestätigen.
- Benötigte Unterlagen vorher abstimmen.
- Sprachverständnis beziehungsweise Dolmetscherfrage vorher klären.
- Zahlungsweg festlegen.
- Bei Bankscheck Ausstellung und Gebühren rechtzeitig mit der Bank klären.
- Kaufnebenkosten und Steuern finanziell einplanen.
- Offene Fragen nicht bis zum Tag der Unterschrift aufschieben.
Checkliste: Nach dem Immobilienkauf
- Steuerliche Erklärung und Zahlung fristgerecht erledigen.
- Grundbucheintragung sicherstellen.
- Unterlagen und Zahlungsnachweise dauerhaft aufbewahren.
- Gemeinschaft beziehungsweise Hausverwaltung über Eigentümerwechsel informieren.
- Versorgungsverträge und gegebenenfalls Versicherungen organisieren.
- Laufende kommunale und gemeinschaftliche Zahlungen im Blick behalten.
FAQ zum Immobilienkauf in Spanien
Brauche ich einen Makler, um eine Immobilie in Spanien zu kaufen?
Nein. Unser eigenes Studio auf Teneriffa haben wir direkt von privat gekauft. Ein Makler kann die Suche und Organisation erleichtern, ist aber nicht für jeden Immobilienkauf zwingend erforderlich.
Muss ich vor dem Kauf eine Anzahlung leisten?
Nicht jeder Kauf läuft gleich ab. Reservierungszahlungen oder Arras sind häufig anzutreffen, aber unser eigener Kauf kam beispielsweise ohne zusätzliche Anzahlung zustande. Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung.
Was ist eine Nota Simple?
Die Nota Simple ist eine Grundbuchinformation, aus der unter anderem Angaben zur Immobilie, zum eingetragenen Eigentümer und zu registrierten Rechten oder Belastungen hervorgehen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer auf den Kanaren?
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie beträgt der allgemeine ITP-Satz auf den Kanaren derzeit grundsätzlich 6,5 Prozent. Seit 2026 kann unter bestimmten Voraussetzungen für eine als Hauptwohnsitz erworbene Immobilie ein ermäßigter Satz von 5 Prozent gelten. Dabei gelten unter anderem eine Grenze der steuerlichen Bemessungsgrundlage von grundsätzlich 200.000 Euro sowie weitere gesetzliche Voraussetzungen. Neubauten werden steuerlich anders behandelt.
Wie lange habe ich für das Modelo 600 Zeit?
Auf den Kanarischen Inseln beträgt die Frist für die entsprechende Selbstveranlagung grundsätzlich einen Monat ab dem Tag des steuerpflichtigen Vorgangs.
Kann ich die Kaufsteuer selbst erledigen?
Wir haben die steuerliche Abwicklung bei unserem eigenen Kauf selbst vorgenommen und als unkompliziert erlebt. Ob das bei einem anderen Kauf sinnvoll ist, hängt von dessen steuerlicher und rechtlicher Komplexität ab.
Kann ich den Grundbucheintrag selbst erledigen?
Wir haben auch diesen Schritt bei unserem eigenen Kauf selbst organisiert. Käufer können die Abwicklung aber auch durch einen Dienstleister übernehmen lassen.
Ist ein Bankscheck beim Immobilienkauf vorgeschrieben?
Nicht generell allein aufgrund der Höhe des Kaufpreises. Bei unserem eigenen Kauf wurde ein Bankscheck verwendet. Entscheidend ist, dass der Zahlungsweg ordnungsgemäß vorbereitet und dokumentiert wird.
Ist eine billige Immobilie automatisch ein gutes Angebot?
Nein. Ein niedriger Kaufpreis kann attraktiv sein, sollte aber Anlass für eine besonders sorgfältige Prüfung sein. Renovierungsbedarf, Belastungen, Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen oder rechtliche und technische Probleme können den tatsächlichen Aufwand erheblich erhöhen.
Fazit: Immobilienkauf in Spanien ist machbar – entscheidend ist die Vorbereitung
Ein Immobilienkauf in Spanien muss nicht so kompliziert sein, wie er auf den ersten Blick wirken kann. Unser eigener Kauf auf Teneriffa erfolgte privat, ohne Makler und ohne einen Dienstleister, der jeden einzelnen Schritt für uns übernommen hat.
Wir konnten die Wohnung zunächst sechs Monate nutzen, die Miete wurde auf den späteren Kaufpreis angerechnet, der Kauf wurde beim Notar abgeschlossen und die anschließende Steuer- und Grundbuchabwicklung haben wir selbst erledigt.
Diese Erfahrung sollte allerdings nicht dazu verleiten, auf notwendige Prüfungen zu verzichten.
Vor allem Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Nota Simple, Comunidad, Vertragsbedingungen, Steuern und gegebenenfalls baurechtliche Fragen sollten geklärt sein, bevor größere Beträge fließen.
Die beste Strategie liegt deshalb häufig zwischen zwei Extremen: Man muss nicht für jeden einfachen Behördenschritt einen Dienstleister bezahlen. Man sollte aber ebenso wenig versuchen, komplizierte rechtliche, steuerliche oder technische Probleme ohne den dafür qualifizierten Fachmann zu lösen.
Wer weiß, welche Schritte er selbst erledigen kann und an welcher Stelle tatsächlich professionelle Unterstützung notwendig ist, kann einen Immobilienkauf in Spanien gut vorbereitet und mit überschaubarem Aufwand durchführen.